Рынок офисов класса С (В-) в Москве: итоги I полугодия 2020 года

Аналитическая группа оценочной компании Swiss Appraisal (Швейцария) представила исследование московского рынка офисов класса С (В-) по итогам первых шести месяцев 2020 года. Данный сегмент экономики продемонстрировал «стрессоустойчивость» в период ограничительных мер, связанных с пандемией. Существенных изменений в сферах аренды и продажи не произошло. В среднем цены при продаже недвижимости снизились на 2 % по сравнению с декабрем 2019 г. А ставки аренды выросли примерно на 3 %, относительно прошлогодних тарифов.

Предложение на рынке

В столице эксплуатируется более 23 млн. м² помещений класса С, что составляет приблизительно 55 % офисного рынка. Коммерческие объекты класса В- в основном сконцентрированы вблизи ТТК (бывшие НИИ и ведомственные здания) и в зоне Садового кольца (особняки XIX века).

В первой половине 2020 года наибольшее количество предложений (54 %) было сосредоточено в экономической зоне, которая ограничена ТТК и МКАД. На втором месте – пространство между Третьим транспортным и Садовым кольцом 33 %. В зоне за МКАД расположено около 6 % предложений о продаже объектов офисных объектов С (В-). Крупнейшие объекты коммерческой недвижимости С (В-), выставленные на продажу, – бизнес центр «Авион» на Ленинградском проспекте и офисное здание на Подъемной улице.

С января по июнь 2020 года также сменился лидер по числу предложений на рынке класса «С». Им стал ЗАО – 20,3%. ЦАО переместился на третье место – 15,0%. Такая ситуация объясняется появлением большого количества предложений под реализацию в бизнес-парке на ул. Барклая (ЗАО). Также в тройку лидеров также вошел ВАО столицы – 15,0%.

Более половины экспонируемых офисных объектов – это площадки до 250 м². На объекты 250-500 м² приходится около 21 % предложений. В диапазоне свыше 1 000 м² реализуются 8 % объектов. Распределение количества экспонируемых объектов по площади разнится по столичным округам, при этом преобладает недвижимость до 500 м² (76 % предложений).

В структуре предложений по аренде коммерческой недвижимости класса С (В-) в 2020 году 32 % предложений зафиксированы в ЦАО. ВАО и СВАО уступают по количеству предложений Центральному округу, формируя 15 % и 14 % соответственно.

Большинство помещений, предлагаемых в аренду, имеют площадь 100-250 м². Второе место по распространенности занимает недвижимость 250-500 м². Чуть меньшая доля приходится на предложения в диапазоне 500–1 000 м². В анализируемом сегменте относительно редкими являются предложения аренды площадей более 1 000 м².

Коммерческие условия при аренде и продаже

Самым дорогим округом столицы является ЦАО, на втором месте по стоимости – ЗАО. Третье место занимает ЮЗАО. Наиболее доступные предложения внутри МКАД экспонируются в ВАО и ЮВАО. По мере удаления от центра цена предложения о продаже объектов офисной недвижимости уменьшается. Цены зависят от престижности и транспортной доступности районов.

Аналогично ситуации на рынке продажи, ставки аренды также в среднем уменьшаются по мере удаления от центра города. Выше других – ставки аренды в ЦАО. В Северном, Западном, Южном и Северо-Западном округах тарифы примерно сопоставимы. Минимальная плата за аренду в черте столицы на Востоке, Юго-Востоке и Юге, что в целом соотносится с рейтингом территориальных единиц по ценам предложений.