Инвесторы в 2020-м больше всего вкладывают в склады

И за последние пять лет складская недвижимость впервые опередила по спросу офисы и торговые центры, которые были бессменными лидерами.

Как отмечается в отчете консалтинговой компании CBRE, общие инвестиции в недвижимое имущество за девять месяцев 2020-го составили 180 млрд руб., что превысило прошлогодний показатель на 8,4 %. Из них 58 млрд приходятся на третий квартал. И наибольший интерес инвесторы проявили именно к логистической недвижимости: 33 % (19 млрд) от всех вложений. Для сравнения: участки для возведения жилья — 30 % (17,5 млрд), офисы — 21 % (12 млрд), остальное — отели и торговая недвижимость.

С выводами аналитиков CBRE согласны и другие эксперты:

• Представитель JLL приводит следующие цифры: из 1,1 млрд долларов 320 потрачено на покупку логистических объектов. И это самый высокий квартальный показатель с 2013 года.
• Консультант Cushman & Wakefield отмечает аналогичную ситуацию: из 753 млн евро 458 ушли в складской сегмент. А это больше половины.

В числе крупнейших сделок эксперты называют:

• покупку логистического комплекса (40 тыс. кв. м) в индустриальном парке «PNK парк Валищево» компанией «Марвел-логистика»;
• приобретение комплекса «Радумля» (98 тыс. кв. м) в Солнечногорском районе Подмосковья мажоритарным акционером холдинга «Эксмо-АСТ» и сети «Читай город – Буквоед»;
• покупку оптово-распределительного центра «Четыре сезона» (60 тыс. кв. м) в Домодедове группой «Киевская площадь».

Мнения и прогнозы экспертов

В Cushman & Wakefield такой интерес инвесторов объясняют тем, что сегмент показал устойчивость в кризис. Логистическая недвижимость стала пользоваться особым спросом в период изоляции у продуктовых и онлайн-ретейлеров, ТК, и даже после отмены карантинных мер деловая активность на этом рынке сохранилась.

Ольга Кашкарова, инвестиционный директор компании «Ориентир», видит причину такого положения в том, что для инвесторов привлекательна более высокая ставка доходности в сравнении с другими коммерческими объектами. К тому же это дефицитный продукт: в последние годы доля свободных площадей в сегменте — не более 4 % (сейчас даже ниже — 3,4 %).

Микаэль Казарян, член совета директоров JLL, считает всплеск активности нетипичным для складского сегмента, ведь ранее такая недвижимость считалась наиболее рискованной в плане долгосрочных вложений. Традиционно в топе у инвесторов были офисы и ретейл, и это полностью подтверждает статистика 2019-го, где только 14 % (34 млрд руб. от общей суммы инвестиций 243 млрд) пришлись на склады, а 29 % (70 млрд) и 25 % (61 млрд) — на торговые комплексы и бизнес-центры, соответственно.

Большинство опрошенных инвесторов согласны в том, что текущая ситуация — лишь временное явление. Алексей Могила, директор российского представительства Rossmils, считает, что реагировать на краткосрочные изменения не стоит, ведь любая недвижимость по умолчанию предполагает долгосрочные вложения. Такой точки зрения придерживается и Александр Шарапов, президент Becar Asset Management. По его мнению, привлекательный для инвестиций сегмент должен пользоваться высоким спросом в ближайшие десятилетия, поэтому ставку он делает на коворкинги, коливинги, апарт-отели. Дмитрий Хлебников, представитель Accent Capital, уточняет, что приоритетным для компании остается торговая и офисная недвижимость, хотя рассматривается приобретение активов в разных сегментах, включая складской. Станислав Бибик, партнер Colliers International, тоже отмечает, что для вложений бизнес-центры остаются очень привлекательными, несмотря на рост активности в сегменте логистической недвижимости.