Инвестиции в коммерческую недвижимость: прибыльность и выбор объекта

Рынок коммерческой недвижимости объединяет множество объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые. Однако вложения в этой сфере относятся к сложным инвестиционным проектам, которые требуют оценки среднесрочной перспективы. Выбор объекта — это всегда поиск баланса между минимальным риском и максимальной доходностью. Чем точнее и объективнее расчеты, тем быстрее окупятся вложения.

Тенденции рынка

В Подмосковье (от 20 до 40 км от МКАД) и других регионах высоким спросом пользуются объекты стрит-ретейла. Обычно инвесторы выбирают недвижимость у ж/д и автобусных станций, остановок общественного транспорта. Для покупки доступны разноплановые помещения и отдельные торговые площади.

Коммерческая недвижимость в новостройках, которые имеют выгодное расположение, обычно раскупается еще на этапе разработки плана застройки и рытья котлована. Окупаемость вложений в такие объекты увеличивается на несколько лет, но зато они гарантируют стабильный доход и спрос среди арендаторов. Не будет лишним изучить перспективы развития микрорайона. Часто возникает ситуация, когда достаточно скромный объект после реализации прочих строительных проектов становится гораздо более привлекательным. Однако бывают и обратные ситуации, когда недвижимость теряет ликвидность.

Весьма благоприятными для покупки считаются готовые объекты с оптимальной локацией и заключенными долгосрочными договорами аренды. Как правило, в документах прописывается ставка арендной платы на весь период действия соглашения, включая индексацию. Это позволяет владельцу прогнозировать окупаемость вложений и прибыль.

Достаточно гибким является сегмент офисной недвижимости, к которому относятся отдельно стоящие здания, помещения на первых этажах жилых домов, площади в деловых центрах. Исходя из множества предложений, объем необходимого капитала варьируется от нескольких сотен тысяч до миллионов долларов США.

Менее гибкими остаются складские комплексы. Успех инвестиций в этой сфере во многом зависит от правильного выбора места. Удачно расположенными считаются объекты с электроснабжением прилегающей территории, наличием подъездных путей, погрузочно-разгрузочных площадок и парковочных мест.

Этапы сделок с коммерческой недвижимостью

Для достижения максимальной окупаемости вложений необходимо:

• определиться с суммой инвестиций. Для покупки высокодоходных объектов экономически целесообразно оформить кредит;
• обозначить конечную цель инвестиций. Чаще всего помещения покупаются для последующей продажи или сдачи в аренду;
• оценить приемлемую степень риска, сроки инвестирования и ожидания по окупаемости;
• подобрать объект. Рекомендуется обратиться к консультантам, которые хорошо знают рынок. Для выбора оценивается локация, инфраструктура, состояние недвижимости;
• определиться с возможностями использования объекта и прописать проект;
• произвести расчеты экономической эффективности проекта.

Нужно иметь в виду, что даже самые ликвидные объекты недвижимости и при условии грамотно выстроенной стратегии могут окупаться достаточно долго.