Инвестиции в коммерческую недвижимость. Обзор рынка

Покупка офисов, складов, торговых помещений и другой коммерческой недвижимости — одно из популярных направлений в инвестировании. От таких вложений можно получить неплохой доход, который будет гораздо выше, чем от приобретения жилых объектов.

Зарабатывать на таких объектах можно двумя способами:

• Сдачей в аренду. Чтобы рассчитать прибыль, нужно проанализировать среднюю цену в населенном пункте. Как правило, ежемесячная арендная плата устанавливается в диапазоне от 1,5 до 2 % от стоимости объекта. В год доходность от таких инвестиций в рынок коммерческой недвижимости составляет 18–24 %.
• Перепродажей по более высокой цене. В целом отмечается ежегодный рост стоимости на недвижимость в районе 5–10 %. Однако бывают годы, когда цена падает из-за различных экономических событий.

Каков жизненный цикл объекта? Недвижимость окупается в течение 5–10 лет, ведь, помимо доходов, нужно учитывать и расходы. Речь идет о капитальном и косметическом ремонте, коммунальных услугах, рекламе и так далее.

Чтобы получать максимальный доход от инвестиций в коммерческую недвижимость, нужно подобрать ликвидный объект. Для этого стоит учитывать его состояние, оснащенность, площадь, стоимость, расположение и другие параметры.

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость России

В регионах требуется совершенно разная сумма, чтобы купить подходящий объект. Лучшая коммерческая недвижимость для инвестиций представлена в Москве, но и стоимость ее гораздо выше. Так, средняя цена в столице за 1 квадратный метр составляет 407 700 рублей для торговых площадей и 336 000 рублей — для офисов. Если взять помещение от 100 квадратных метров, потребуется не менее 35 миллионов. Некоторые эксперты называют сумму в 1 миллион долларов.

Необязательно покупать объект коммерческой недвижимости именно в столице, ведь в других городах страны есть качественные и при этом недорогие варианты для инвестиции:

• в СПб за 1 квадратный метр придется заплатить 167 200 рублей для торговых площадей и 149 600 рублей — для офисов;
• в Казани потребуется 122 800 рублей для торговых площадей и 89 800 рублей — для офисов;
• в Екатеринбурге нужно 97 000 рублей для торговых площадей и 58 000 рублей — для офисов.

Это означает, что даже в Екатеринбурге инвестору нужно 5–10 миллионов рублей. При этом площадь объекта может быть не 100, а более 400 квадратных метров. Подсчеты здесь — уже из области фантастики.

Если бюджет ограничен, подойдут совместные инвестиции в коммерческую недвижимость. В таком случае оформляется долевая собственность, а прибыль соразмерно делится между владельцами.

Также можно получить кредит под залог коммерческой недвижимости. Однако в таком случае при расчете прибыли нужно учитывать размер процентов и другие расходы, требуемые банком.

Инвестиции в строительство коммерческой недвижимости

Это направление считается довольно сложным для начинающих инвесторов. Однако оно может принести большую прибыль, чем при покупке готового объекта. Этому способствует более низкая стоимость строительства.

Выгодные инвестиции в строительство коммерческой недвижимости имеют не только плюсы, но и минусы:

• высокий порог входа (для подобных вложений, как правило, создаются специальные фонды, где устанавливается минимальный взнос, — например, от 10 миллионов рублей);
• сложность поиска перспективного варианта для вложения средств;
• длительное ожидание завершения строительства;
• риск невозможности завершения строительства.

Решение о вложении средств принимается после презентации проекта. В действительности объект может получиться не таким удачным, как задумано. В связи с этим нужно иметь хотя бы небольшой опыт в этой сфере.