Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

Доверительным управлением называют сделку по передаче коммерческой недвижимости во временное руководство другому лицу. У агентств собственные профессиональные наработки, поэтому прибыль от аренды может даже возрасти. Кроме того, услуга позволяет существенно экономить время. А в случае если недвижимость находится в другом городе, это решение является наиболее простым и рациональным.

После заключения договора на управляющего возлагаются следующие функции:

• поиск арендаторов, которые будут соответствовать всем требованиям собственника недвижимости;
• оформление договора аренды;
• получение арендной платы, контроль своевременности выплат;
• оплата коммунальных платежей либо контроль своевременности расчетов, если по договору эти расходы возлагаются на арендатора;
• надзор за сохранностью имущества;
• оказание бытовых услуг (от ремонта помещения до установки сигнализации и вызова клининговых компаний);
• страхование недвижимых объектов от различных рисков;
• разрешение спорных ситуаций между арендатором и арендодателем;
• любые другие услуги, указанные в договоре.

Имущество в доверительном управлении обособляется, его учет производится на балансе управляющего. Таким образом, в соответствии с ГК РФ (ст. 1018) на объект нельзя обратить взыскание по долгам собственника. В кризисных ситуациях это минимизирует риски потери недвижимости.

Но у такой сделки есть и обратная сторона, связанная с недобросовестностью компании, которая занимается управлением коммерческой недвижимостью. Собственник может столкнуться с различными проблемами:

• риелтор получает прибыль после официальной аренды объекта, поэтому заинтересован сдать его как можно скорее и кому угодно. При этом собственник не сможет контролировать арендатора;
• возникает вероятность несвоевременных расчетов за коммунальные услуги, порчи имущества и других непредвиденных обстоятельств. При этом управляющий может умалчивать о негативных происшествиях;
• появляется уязвимость с точки зрения налогообложения. В соответствии с НК РФ (ст. 174.1) доверительный управляющий платит НДС из суммы доходов от сдачи имущества, в том числе при использовании упрощенки;
• ошибки в договоре могут повлечь снижение дохода от аренды и потерю рыночной стоимости объекта.

Чтобы исключить риски, нужно внимательно изучить договор на доверительное управление недвижимостью. Документ не должен быть типовым, скачанным из интернета, в нем обязательно учитываются все пожелания собственника.

Законодательная основа сделки

Отношения между владельцем имущества и доверительным управляющим регулируются договором доверительного управления и Гражданским кодексом РФ. Недобросовестный риелтор не несет уголовной ответственности за свои действия, однако его можно оштрафовать на крупную сумму. Также можно добиться других наказаний:

• приостановки деятельности компании;
• приостановки выплат доходов от управления вверенным имуществом;
• аннулирования лицензии на осуществление финансовой деятельности.

По закону доверительный управляющий вправе передать свои функции третьему лицу. Однако за действия этой стороны сделки он будет отвечать самостоятельно.