Аналитика рынка коммерческой недвижимости Москвы

Общее состояние рынка коммерческой недвижимости в 2019 году наглядно отражает несколько тенденций: ввод новых офисных площадей увеличился в 3 раза по сравнению с 2018 годом, арендные ставки на офисы класса B выросли на 14 %, инвестиции в регионы возросли на 34 %. Но о преодолении кризиса говорить пока рано. Основная проблема заключается в низкой базе.

Антирекорд на рынке коммерческой недвижимости был установлен в 2018 году. Он стал провальным по объему ввода новых торговых центров и офисных комплексов. После 2014 года небольшое количество девелоперов рискнуло запустить крупные проекты. К 2018 году докризисный задел оказался исчерпан. Тогда в России ввели всего лишь 2,2 млн м2 офисов, торговых центров и складов. Для сравнения: в 2013 году на рынок вышло 5 млн м2, а инвестиции в коммерческую недвижимость превысили 8 млрд долларов США. В 2018 и 2019 годах объемы вложений оказались на уровне 2 млрд долларов США.

Низкие объемы строительства вызвали дефицит качественных офисных площадей на столичном рынке. Готовых помещений крайне мало, на рынок вернулись форвардные сделки. В 2019 году 60 % новых офисов было продано до завершения строительства по договорам предварительной аренды. В Москве не хватает и торговых помещений. Многие владельцы торговых комплексов отмечают, что в 2019 году объемы продажи/аренды значительно возросли.

В 2019 году рублевые ставки на аренду офисов класса А выросли на 3,2 %, класса В — на 14,3 %. Аналитика показывает, что цены на продажу не менялись с 2014 года, хотя в перспективе они должны потянуться за ростом арендных ставок.

На рынке торговой недвижимости Москвы уровень вакантности снижается на протяжении 3 лет. Однако на 2020 год запланирована сдача крупного торгового комплекса площадью 65 000 м2 в составе развлекательного парка «Остров мечты», что должно привести к росту вакантности. В целом, по данным обзоров крупнейших агентств недвижимости, 2019 стал годом фуд-холлов. По примеру «Депо» на Лесной улице владельцы торговых центров ввели этот формат общепита вместо привычного фуд-корта.

В складском сегменте объем свободных площадей достиг минимума в 2,5 %. В гостиничном секторе после чемпионата мира по футболу тарифы в среднем снизились на 23 %, при этом загрузка возросла на 3 %, достигнув рекордного за 10 лет уровня в 78 %. Это связано с возросшим до 24 млн человек туристическим потоком.

На столичном рынке коммерческой недвижимости есть и еще одна заметная тенденция: активизировался спрос на участки под застройку. В 2019 году выросли инвестиции в незавершенное строительство: строящиеся объекты, участки с проектами, редевелопмент. Даже девелоперы из регионов начали активно покупать участки в столице.

В целом анализ рынка столичной недвижимости за 2019 год показал малое количество сделок. Плюс важными игроками становятся госструктуры и банки.