Влияние кризиса 2020 года на объекты коммерческой недвижимости

Ситуацию, которая сложилась в российском бизнесе, можно охарактеризовать как «растерянность» и «потеря ориентиров». Пандемия Covid-19 значительно ускорила движение к рецессии на рынке коммерческой недвижимости.

Среди представителей низших сегментов (офисов класса «В» или «С», небольших торговых зданий и т. д.) еще наблюдается относительно стабильная ситуация. Отмечается незначительное снижение цен продажи из-за возросших рисков инвестиций, повышения сроков экспозиции и удорожание денег на покупку объектов (процентов по кредитам) под их залог.

Другая ситуация наблюдается в верхних сегментах, на рынке недвижимости, которая принадлежит к категории «А» и «В+»:

• сфера торговли. Ввод в эксплуатацию новых ТРЦ снизился на 60-70 %. На момент начала кризисного периода всегда есть проекты в работе. Здания, находящиеся в высокой стадии готовности, оперативно достраиваются и постепенно заполняются, на раннем этапе – замораживаются. В уже существующих ТЦ собственники борются за каждого арендатора. Они идут на все возможные уступки, чтоб сохранить заполненность помещений на максимально возможном высоком уровне. В перспективе для рынка торговли прогнозируются: пересмотры существующих сетей магазинов, ускоренные темпы развития онлайн-площадок, изменения взаимоотношений ретейлеров и собственников;
• офисные помещения. В больших городах снижается ввод новых зданий, а конкуренция растет. Из-за приостановки строительства и падения спроса высока вероятность заморозки части проектов и переносов сроков ввода бизнес-центров. Перспективы для офисного рынка классов «А» и «В» в длительной перспективе включают рост интереса к коворкингам за счет гибкости условий аренды, завершение строительства объектов на высокой стадии готовности, снижение арендных ставок и увеличение доли свободных площадей;
• складские помещения. Строительный цикл в этом сегменте короче, чем в других областях коммерческой недвижимости, поэтому девелоперы отреагировали быстрее. В период кризиса наблюдается рост арендных сделок и увеличение доли свободных площадей. Перспективы для складского рынка: активное поглощение площадок со стороны логистических компаний «последней мили» и секторов e-commerce, возобновление тренда на снижение вакантности объектов, развитие недвижимости городского формата. При выходе из кризиса около 30 % складов могут потерять существенную долю арендаторов, а часть из них будут полностью переформатированы под медицинские центры, спортивные и офисные пространства, вертикальные фермы и т. д.

Основная проблема на рынке недвижимости «А» и «В+» - ставки аренды и цены продаж, зафиксированные в американских долларах. Если в прошлые кризисы цены росли с таким же темпом, как обесценивался российский рубль, то сейчас такой ситуации не наблюдается.

Резкое падение курса российской валюты повлекло за собой обращения о пересмотре договоров аренды. Основным требованием стал перевод ставок аренды из долларов США в рубли по курсу до кризиса. В случае несогласия многие из представителей бизнеса готовы переехать к конкуренту.

Таким образом, «рынок собственника» переквалифицировался в «рынок арендатора». Организации, которые снимают помещения, оказывают существенное влияние на договорные отношения. Под их давлением реальная ставка аренды, номинированная в долларах США, снизилась на 20-30 %. Таким образом, в перспективе на 30-40 % должны упасть и долларовые цены при продаже качественной коммерческой недвижимости.