Прогноз цен на недвижимость в 2020 году

Российский рынок коммерческой недвижимости в ближайшее время ждет перезагрузка. По прогнозам от ситуации могут выиграть покупатели и крупные компании, которые предприняли меры по долгосрочному стратегическому планированию и минимизации рисков.

В России цикл кризиса за последние 20 лет укладывается в 6-летние интервалы: 2008, 2014, 2020. Однако в этот раз ситуация уникальна из-за обвала цен на нефть, пандемии коронавируса и большого количества других негативных факторов. С другой стороны, стабилизирующие меры, которые предпринимаются на федеральном уровне, носят более стратегический и структурированный характер.

Основные тенденции развития рынка

• Старая недвижимость обесценивается из-за ввода в эксплуатацию новых коммерческих объектов — более качественных, универсальных и масштабных. Сейчас стоимость многих торговых центров, которые создавались путем реконструкций производственных цехов, офисных зданий, ангаров, определяется ценностью земли, на которой они стоят. Некоторые старые объекты уже не способны генерировать адекватную прибыль, а другие приносят только убытки.
• Повышаются обороты онлайн-торговли, из-за чего падает посещаемость торговых центров. Опыт Wildberries, Ozon и других крупных компаний показал, насколько эффективно продавать товары со склада с доставкой до пунктов самовывоза. С другой стороны, массовым потребителям проще, удобнее и выгоднее совершать покупки с дивана, чем ездить по магазинам. Поэтому в будние дни можно увидеть, что первые этажи торговых центров едва заполнены покупателями. На вторых и третьих этажах часто появляются объявления о наличии свободных помещений в аренду. Ввиду этого ТЦ пустуют и теряют в цене. Со стрит-ретейлом дела обстоят еще хуже. Наиболее востребованные и насыщенные трафиком места еще продаются, но объекты на второй линии уже не пользуются спросом. Не имеет смысла покупать квартиры и помещения под бизнес на первых этажах, поскольку найти арендатора очень сложно.
• Реализуются национальные проекты, цель которых — насытить экономику новыми задачами. Крупнейшие застройщики перестали возводить собственные коммерческие объекты и подключились к участию в государственных тендерах.

Таким образом, в ближайшее время на рынке коммерческой недвижимости не стоит ожидать роста цен. Средний период окупаемости объекта составит 10‑12 лет. Поэтому при планировании капитальных вложений нужно составлять долгосрочный прогноз на 7‑10 лет вперед. Обязательно необходимо подумать и о том, как выходить из покупки: будет ли спрос на недвижимость после изменения конъюнктуры, стоит ли ждать повышения цен.